Masz mieszkanie w Norwegii i długi? Tak działa “refinansiering med sikkerhet”

Dokładnie dla takich osób powstało refinansowanie z zabezpieczeniem, po norwesku refinansiering med sikkerhet, często nazywane też omstartslån – pożyczka na nowy start. Poniżej wyjaśniam krok po kroku, jak to działa, jakie daje możliwości i kiedy trzeba bardzo uważać.

Refinansowanie z zabezpieczeniem polega na przeniesieniu drogich długów konsumenckich (kredyty, karty, limity) do jednego kredytu zabezpieczonego na Twojej nieruchomości.

Zamiast spłacać kilka osobnych zobowiązań bez zabezpieczenia, masz:

• jeden kredyt,
• z zabezpieczeniem na mieszkaniu lub domu (norw. pant i bolig),
• z oprocentowaniem zbliżonym do kredytu hipotecznego, czyli zwykle wyraźnie niższym niż w typowych kredytach konsumenckich.

Bank może zaproponować lepsze warunki, bo ma solidne zabezpieczenie – Twoją nieruchomość. Jego ryzyko spada, a wraz z nim może spaść także koszt długu po Twojej stronie.

Samo posiadanie mieszkania czy domu w Norwegii nie wystarczy. Kluczowe jest, czy w tej nieruchomości masz tzw. wolny kapitał, po norwesku friværdi.To różnica między:

• aktualną wartością rynkową nieruchomości,
• a pozostałym do spłaty saldem kredytu hipotecznego.

Przykład: twoje mieszkanie jest warte ok. 4 000 000 NOK, a do spłaty zostało 2 800 000 NOK.
W takim przypadku wolny kapitał (friværdi) wynosi ok. 1 200 000 NOK.

To właśnie z tej „nadwyżki” bank może sfinansować spłatę Twoich drogich kredytów i kart. Im większy friværdi i im stabilniejsze dochody, tym większa szansa, że refinansiering med sikkerhet w ogóle wchodzi w grę.

Choć brzmi to jak ciężki bankowy temat, sam schemat jest dość logiczny:

1. Spisujesz swoje długi
   Zbierasz wszystkie kredyty gotówkowe, karty kredytowe, limity w koncie, raty zakupowe – wraz z saldami, ratami i oprocentowaniem.
   
   
2. Ocena nieruchomości
   Doradca lub bank szacuje wartość Twojego mieszkania/domu i oblicza friværdi – wolny kapitał.
   
   
3. Projekt nowego kredytu
   Jeżeli z wyliczeń wynika, że da się spłacić Twoje drogie długi kredytem zabezpieczonym na nieruchomości, przygotowywana jest propozycja: jaka byłaby jedna rata, jaka efektywna stopa procentowa (norw. effektiv rente) i ile łącznie płacisz dziś vs. po refinansowaniu.
   
   
4. Spłata starych zobowiązań
   Po zawarciu umowy nowy kredyt spłaca Twoje dotychczasowe kredyty i karty, stare linie kredytowe są zamykane, a w systemie pojawia się nowe zabezpieczenie na nieruchomości – pant i bolig.
   
   

Zostajesz z jedną ratą
Masz jedno zobowiązanie zamiast pięciu czy siedmiu, a większa część każdej raty idzie na spłatę kapitału, a nie tylko na odsetki.

Zanim w ogóle zaczniesz rozmawiać o refinansowaniu, warto mieć jasność, ile i gdzie jesteś winien. Zamiast przekopywać się przez stare umowy i wyciągi, możesz skorzystać z GjeldsMonitor – internetowej aplikacji, która po zalogowaniu BankID pokazuje w jednym raporcie wszystkie Twoje kredyty i karty kredytowe w Norwegii oraz podpowiada, gdzie możesz oszczędzić.

Dla wielu osób to pierwszy krok:
? wejść na GjeldsMonitor, pobrać darmowy raport i dopiero wtedy myśleć o refinansowaniu, gdy naprawdę widzisz pełen obraz swoich długów.

1. Niższy koszt długu i większy oddech w budżecie
Kredyty gotówkowe, karty kredytowe i limity w koncie mają zwykle wysoką efektywną stopę procentową – effektiv rente. To całkowity koszt kredytu w skali roku, uwzględniający zarówno odsetki, jak i opłaty. W przypadku długu konsumenckiego może on być naprawdę wysoki.

Kredyt zabezpieczony na nieruchomości ma zwykle effektiv rente zbliżoną do kredytów hipotecznych, często istotnie niższą niż typowe pożyczki konsumenckie (konkretny poziom zależy od banku i sytuacji klienta). Przy większym zadłużeniu łączna oszczędność na miesięcznych ratach może wynieść nawet kilka tysięcy koron, w szacunkach często mówi się o potencjale rzędu nawet ok. 5 500 NOK miesięcznie – oczywiście w zależności od indywidualnych kwot.

To realnie odczuwalny „oddech” w domowym budżecie.

2. Omstartslån – wyjście z windykacji i negatywnych wpisów
Jeżeli oprócz długów masz także:

• aktywne sprawy inkasso,
• negatywne wpisy betalingsanmerkninger,

to dla większości zwykłych banków jesteś klientem, którego nowe wnioski kredytowe należy po prostu odrzucić.Istnieją jednak banki specjalistyczne (m.in. Bluestep Bank, Instabank, Kraft Bank), które – we współpracy z brokerami – rozpatrują trudniejsze przypadki, jeśli klient ma nieruchomość i wolny kapitał. Wykorzystują przy tym produkt omstartslån, czyli „pożyczkę na nowy start”.

W praktyce może to oznaczać:

• spłatę dotychczasowych długów objętych windykacją,
• uporządkowanie historii zadłużenia,
• możliwość usunięcia negatywnych wpisów po spłacie,
• przejście z chaosu wielu zaległości do jednej, przewidywalnej raty.

3. Odblokowanie zdolności kredytowej przed kolejnym mieszkaniem
Norweskie banki biorą pod uwagę nie tylko dochody, ale również:

• całkowity poziom zadłużenia,
• stosunek długu do dochodu,
• oraz nieużywane limity kredytowe – ubenyttet kreditt.

Sama możliwość zadłużenia się na karcie czy limicie, nawet jeśli go nie używasz, obciąża Twoją zdolność kredytową. Refinansowanie z zabezpieczeniem pozwala:

• spłacić i zamknąć drogie limity oraz kredyty,
• uporządkować obraz Twoich finansów,

a w efekcie łatwiej uzyskać finansieringsbevis – promesę kredytową przed zakupem nowej nieruchomości.

Przy wszystkich zaletach trzeba powiedzieć bardzo jasno: zabezpieczeniem kredytu jest Twoje mieszkanie albo dom. Może to być również nieruchomość należąca do kogoś innego, np. Twoich rodziców.

Jeśli przestaniesz spłacać taki kredyt, w skrajnym przypadku możesz narazić się na przymusową sprzedaż nieruchomości. Dlatego:

• nie jest to sposób na „łatwą gotówkę”,
• nie powinien służyć do podnoszenia zadłużenia tylko dlatego, że „teraz się da”,
• powinien być wykorzystywany przede wszystkim do obniżenia kosztów i uporządkowania długów.

Dobra decyzja zaczyna się od liczb: ile płacisz dziś, ile płaciłbyś po refinansowaniu, jak bardzo zmienia się ryzyko po Twojej stronie.

Refinansowanie z zabezpieczeniem na nieruchomości to proces wymagający:

• wyceny nieruchomości,
• analizy zadłużenia,
• zaprojektowania nowych zabezpieczeń hipotecznych,
• a czasem także włączenia banków specjalistycznych od omstartslån.

Dlatego w Norwegii dużą rolę odgrywają brokerzy kredytowi (pośrednicy), tacy jak Eiendomsfinans, którzy:

• współpracują równolegle z wieloma bankami,
• mają dostęp także do instytucji specjalizujących się w trudniejszych przypadkach,
• dopasowują rozwiązanie do Twojej sytuacji, a nie tylko do oferty jednego banku.

Zazwyczaj wynagrodzenie brokera płaci bank, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy – klient nie ponosi dodatkowego kosztu za samą usługę pośrednictwa.

Dla wielu osób bariera językowa jest równie stresująca jak same raty. Dlatego warto wiedzieć, że w Eiendomsfinans od lat pracuje Aneta Musiał, polskojęzyczna starsza doradczyni kredytowa.Aneta:

• mówi po polsku, norwesku i angielsku,
• od 2013 roku pomaga Polakom w Norwegii w zakupie mieszkań, refinansowaniu kredytów i konsolidacji zadłużenia,
• zna praktykę norweskich banków: jak patrzą na friværdi, wpisy w rejestrach, limity i historię płatniczą.

W praktyce może:

• przeanalizować Twoją sytuację w oparciu o konkretne liczby,
• sprawdzić, czy masz odpowiedni wolny kapitał w nieruchomości,
• uczciwie powiedzieć, czy refinansiering med sikkerhet realnie poprawi Twoją sytuację, czy byłby zbyt ryzykowny.

Jeśli chcesz porozmawiać z doradcą po polsku, możesz skontaktować się z Eiendomsfinans i poprosić o rozmowę z Anetą Musiał:
>> telefon: +47 97 40 00

Przykładowy, uproszczony scenariusz (nie jest to oferta, tylko ilustracja skali kosztów):

• Pożyczka zabezpieczona na nieruchomości: 2 000 000 NOK, okres spłaty 25 lat.
• Nominalna stopa procentowa: 6,5% rocznie.
• Efektywna stopa procentowa (effektiv rente): ok. 6,9% rocznie (z uwzględnieniem opłat).
• Miesięczna rata: ok. 14 000 NOK.
• Łączny koszt kredytu (kapitał + odsetki i opłaty): ok. 4 200 000 NOK, z czego ok. 2 200 000 NOK to odsetki i opłaty w całym okresie.

Rzeczywiste warunki zawsze zależą od Twojej sytuacji, banku, wartości nieruchomości i zdolności kredytowej. Mówimy o potencjale oszczędności, a nie o gwarantowanych wynikach.