Turite būstą Norvegijoje ir skolų? Taip veikia „refinansavimas su užstatu“

Būtent tokiems žmonėms buvo sukurtas refinansavimas su užstatu, norvegiškai vadinamas refinansiering med sikkerhet, dažnai dar vadinamas omstartslån – paskola naujam startui. Žemiau žingsnis po žingsnio paaiškinu, kaip tai veikia, kokias galimybes suteikia ir kada reikia būti itin atsargiems.

Refinansavimas su užstatu reiškia brangių vartojimo skolų (paskolos, kortelės, limitai) perkėlimą į vieną paskolą, kuri yra užtikrinta jūsų nekilnojamuoju turtu.

Vietoj kelių atskirų neapdraustų įsipareigojimų jūs turite:

• vieną paskolą,
• su užstatu bute ar name (norv. pant i bolig),
• su palūkanomis, artimomis būsto paskolai, t. y. paprastai gerokai mažesnėmis nei įprastose vartojimo paskolose.

Bankas gali pasiūlyti geresnes sąlygas, nes turi tvirtą užstatą – jūsų nekilnojamąjį turtą. Jo rizika sumažėja, o kartu gali sumažėti ir jūsų skolos kaina.

Vien turėti butą ar namą Norvegijoje nepakanka. Svarbiausia, ar tame nekilnojamame turte turite vadinamąjį laisvą kapitalą, norvegiškai friværdi. Tai skirtumas tarp:

• dabartinės nekilnojamojo turto rinkos vertės,
• ir likusios būsto paskolos sumos.

Pavyzdys: jūsų butas vertas apie 4 000 000 NOK, o liko išmokėti 2 800 000 NOK.
Tokiu atveju laisvas kapitalas (friværdi) yra apie 1 200 000 NOK.

Būtent iš šios „perteklinės“ sumos bankas gali finansuoti jūsų brangių paskolų ir kortelių grąžinimą. Kuo didesnis friværdi ir kuo stabilesnės pajamos, tuo didesnė tikimybė, kad refinansiering med sikkerhet apskritai bus įmanomas.

Nors tai skamba kaip sudėtinga bankinė tema, pats procesas gana logiškas:

1. Surašote savo skolas
   Surinkite visas vartojimo paskolas, kredito korteles, sąskaitų limitus, pirkimo išsimokėtinai įmokas – kartu su likučiais, įmokomis ir palūkanomis.
   
   
2. Nekilnojamojo turto vertinimas
   Konsultantas arba bankas įvertina jūsų buto/namų vertę ir apskaičiuoja friværdi – laisvą kapitalą.
   
   
3. Naujos paskolos projektas
   Jei skaičiavimai rodo, kad galima padengti jūsų brangias skolas paskola su užstatu, paruošiama pasiūlymas: kokia būtų viena įmoka, kokia efektyvi palūkanų norma (norv. effektiv rente) ir kiek iš viso mokate šiandien, palyginti su refinansavimu.
   
   
4. Senų įsipareigojimų grąžinimas
   Pasirašius sutartį, nauja paskola padengia jūsų ankstesnes paskolas ir korteles, senos kredito linijos uždaromos, o sistemoje atsiranda naujas užstatas nekilnojamajame turte – pant i bolig.
   
   

Lieka viena įmoka
Turite vieną įsipareigojimą vietoj penkių ar septynių, o didesnė kiekvienos įmokos dalis skiriama kapitalui grąžinti, o ne tik palūkanoms.

Prieš pradedant kalbėti apie refinansavimą, verta aiškiai žinoti, kiek ir kur esate skolingas. Vietoj to, kad ieškotumėte senų sutarčių ir išrašų, galite pasinaudoti GjeldsMonitor – internetine programa, kuri prisijungus su BankID vienoje ataskaitoje parodo visas jūsų paskolas ir kredito korteles Norvegijoje bei pataria, kur galite sutaupyti.

Daugeliui žmonių tai pirmas žingsnis:
? eikite į GjeldsMonitor, atsisiųskite nemokamą ataskaitą ir tik tada galvokite apie refinansavimą, kai tikrai matote visą savo skolų vaizdą.

1. Mažesnė skolos kaina ir daugiau laisvės biudžete
Vartojimo paskolos, kredito kortelės ir sąskaitų limitai dažnai turi didelę efektyvią palūkanų normą – effektiv rente. Tai bendra paskolos kaina per metus, įskaitant tiek palūkanas, tiek mokesčius. Vartojimo skolos atveju ji gali būti tikrai didelė.

Paskola su užstatu nekilnojamajame turte dažnai turi effektiv rente artimą būsto paskoloms, dažnai gerokai mažesnę nei įprastos vartojimo paskolos (konkretus lygis priklauso nuo banko ir kliento situacijos). Esant didesniam įsiskolinimui, bendra mėnesinių įmokų sutaupymas gali siekti net kelis tūkstančius kronų, dažnai kalbama apie potencialą iki 5 500 NOK per mėnesį – žinoma, priklausomai nuo individualių sumų.

Tai realiai juntamas „palengvėjimas“ šeimos biudžete.

2. Omstartslån – išėjimas iš skolų išieškojimo ir neigiamų įrašų
Jei be skolų turite ir:

• aktyvių inkasso bylų,
• neigiamų įrašų betalingsanmerkninger,

tuomet daugumai įprastų bankų esate klientas, kurio naujas paskolos paraiškas reikia tiesiog atmesti. Tačiau yra specializuotų bankų (pvz., Bluestep Bank, Instabank, Kraft Bank), kurie – bendradarbiaudami su brokeriais – nagrinėja sudėtingesnius atvejus, jei klientas turi nekilnojamąjį turtą ir laisvą kapitalą. Jie naudoja produktą omstartslån, t. y. „paskolą naujam startui“.

Praktiškai tai gali reikšti:

• esamų skolų, įtrauktų į išieškojimą, padengimą,
• skolos istorijos sutvarkymą,
• galimybę ištrinti neigiamus įrašus po grąžinimo,
• perėjimą nuo daugybės įsiskolinimų prie vienos, prognozuojamos įmokos.

3. Kredito galimybių atblokavimas prieš perkant kitą būstą
Norvegijos bankai vertina ne tik pajamas, bet ir:

• bendrą įsiskolinimo lygį,
• skolos ir pajamų santykį,
• bei nenaudojamus kredito limitus – ubenyttet kreditt.

Vien galimybė pasiskolinti iš kortelės ar limito, net jei jų nenaudojate, mažina jūsų kredito galimybes. Refinansavimas su užstatu leidžia:

• padengti ir uždaryti brangius limitus bei paskolas,
• sutvarkyti savo finansinę situaciją,

ir taip lengviau gauti finansieringsbevis – paskolos pažymą prieš perkant naują nekilnojamąjį turtą.

Nepaisant visų privalumų, reikia labai aiškiai pasakyti: paskolos užstatas yra jūsų butas ar namas. Tai gali būti ir kito asmens, pvz., jūsų tėvų, nekilnojamasis turtas.

Jei nustosite mokėti tokią paskolą, kraštutiniu atveju galite rizikuoti priverstiniu nekilnojamojo turto pardavimu. Todėl:

• tai nėra būdas „lengviems pinigams“,
• neturėtų būti naudojamas tik tam, kad padidintumėte įsiskolinimą vien todėl, kad „dabar galima“,
• turėtų būti naudojamas pirmiausia siekiant sumažinti išlaidas ir sutvarkyti skolas.

Geras sprendimas prasideda nuo skaičių: kiek mokate šiandien, kiek mokėtumėte po refinansavimo, kaip keičiasi rizika jūsų pusėje.

Refinansavimas su užstatu nekilnojamajame turte yra procesas, reikalaujantis:

• nekilnojamojo turto vertinimo,
• skolos analizės,
• naujų hipotekos užstatų suprojektavimo,
• o kartais ir specializuotų bankų, teikiančių omstartslån, įtraukimo.

Todėl Norvegijoje svarbų vaidmenį atlieka kreditų brokeriai (tarpininkai), tokie kaip Eiendomsfinans, kurie:

• bendradarbiauja su daugeliu bankų vienu metu,
• turi prieigą ir prie institucijų, specializuotų sudėtingesniais atvejais,
• pritaiko sprendimą jūsų situacijai, o ne tik vieno banko pasiūlymui.

Paprastai brokerio atlygį moka bankas, jei sudaroma sutartis – klientas už tarpininkavimo paslaugą papildomai nemoka.

Daugeliui žmonių kalbos barjeras yra toks pat stresuojantis kaip ir pačios įmokos. Todėl verta žinoti, kad Eiendomsfinans jau daugelį metų dirba Aneta Musiał, lenkų kalbą mokanti vyresnioji paskolų konsultantė. Aneta:

• kalba lenkiškai, norvegiškai ir angliškai,
• nuo 2013 metų padeda lenkams Norvegijoje įsigyti būstą, refinansuoti paskolas ir konsoliduoti skolas,
• puikiai išmano Norvegijos bankų praktiką: kaip jie vertina friværdi, įrašus registruose, limitus ir mokėjimų istoriją.

Praktiškai ji gali:

• išanalizuoti jūsų situaciją remdamasi konkrečiais skaičiais,
• patikrinti, ar turite pakankamai laisvo kapitalo nekilnojamajame turte,
• atvirai pasakyti, ar refinansiering med sikkerhet realiai pagerins jūsų situaciją, ar būtų per daug rizikingas.

Jei norite pasikalbėti su konsultantu lenkų kalba, galite susisiekti su Eiendomsfinans ir paprašyti pokalbio su Aneta Musiał:
>> telefonas: +47 97 40 00

Pavyzdinis, supaprastintas scenarijus (tai nėra pasiūlymas, tik iliustracija apie išlaidas):

• Paskola su užstatu nekilnojamajame turte: 2 000 000 NOK, grąžinimo laikotarpis 25 metai.
• Nominali metinė palūkanų norma: 6,5%.
• Efektyvi metinė palūkanų norma (effektiv rente): apie 6,9% (įskaitant mokesčius).
• Mėnesinė įmoka: apie 14 000 NOK.
• Bendra paskolos kaina (kapitalas + palūkanos ir mokesčiai): apie 4 200 000 NOK, iš kurių apie 2 200 000 NOK sudaro palūkanos ir mokesčiai per visą laikotarpį.

Tikrosios sąlygos visada priklauso nuo jūsų situacijos, banko, nekilnojamojo turto vertės ir kredito galimybių. Kalbame apie taupymo potencialą, o ne apie garantuotus rezultatus.