Ai un apartament în Norvegia și datorii? Așa funcționează „refinansiering med sikkerhet”

Exact pentru astfel de persoane a fost creată refinanțarea cu garanție, în norvegiană refinansiering med sikkerhet, adesea numită și omstartslån – împrumut pentru un nou început. Mai jos explic pas cu pas cum funcționează, ce posibilități oferă și când trebuie să fii foarte atent.

Refinanțarea cu garanție constă în transferarea datoriilor de consum scumpe (credite, carduri, linii de credit) într-un singur credit garantat cu proprietatea ta.

În loc să plătești mai multe obligații separate fără garanție, ai:

• un singur credit,
• garantat cu apartamentul sau casa ta (norv. pant i bolig),
• cu o dobândă apropiată de cea a creditelor ipotecare, de obicei semnificativ mai mică decât la creditele de consum tipice.

Banca poate oferi condiții mai bune deoarece are o garanție solidă – proprietatea ta. Riscul ei scade, iar odată cu el poate scădea și costul datoriei pentru tine.

Simpla deținere a unui apartament sau a unei case în Norvegia nu este suficientă. Cheia este dacă ai așa-numitul capital liber în acea proprietate, în norvegiană friværdi. Aceasta este diferența dintre:

• valoarea actuală de piață a proprietății,
• și soldul rămas de rambursat la creditul ipotecar.

Exemplu: apartamentul tău valorează aproximativ 4 000 000 NOK, iar soldul rămas de plată este de 2 800 000 NOK.
În acest caz, capitalul liber (friværdi) este de aproximativ 1 200 000 NOK.

Din acest „surplus” banca poate finanța rambursarea creditelor și cardurilor tale scumpe. Cu cât friværdi este mai mare și veniturile mai stabile, cu atât șansa ca refinansiering med sikkerhet să fie posibilă este mai mare.

Deși sună ca un subiect bancar complicat, schema este destul de logică:

1. Îți notezi datoriile
   Aduni toate creditele de consum, cardurile de credit, liniile de credit, ratele la cumpărături – împreună cu soldurile, ratele și dobânzile.
   
   
2. Evaluarea proprietății
   Consilierul sau banca evaluează valoarea apartamentului/casei tale și calculează friværdi – capitalul liber.
   
   
3. Proiectul noului credit
   Dacă din calcule reiese că poți rambursa datoriile scumpe cu un credit garantat cu proprietatea, se pregătește o ofertă: care ar fi rata unică, care este dobânda efectivă anuală (norv. effektiv rente) și cât plătești în total astăzi vs. după refinanțare.
   
   
4. Rambursarea vechilor obligații
   După semnarea contractului, noul credit rambursează creditele și cardurile tale existente, vechile linii de credit sunt închise, iar în sistem apare noua garanție pe proprietate – pant i bolig.
   
   

Rămâi cu o singură rată
Ai o singură obligație în loc de cinci sau șapte, iar o parte mai mare din fiecare rată merge către rambursarea capitalului, nu doar către dobânzi.

Înainte de a începe să discuți despre refinanțare, merită să știi clar cât și unde datorezi. În loc să cauți prin vechi contracte și extrase, poți folosi GjeldsMonitor – o aplicație online care, după autentificarea cu BankID, îți arată într-un singur raport toate creditele și cardurile de credit din Norvegia și îți sugerează unde poți economisi.

Pentru mulți, acesta este primul pas:
? intră pe GjeldsMonitor, descarcă raportul gratuit și abia apoi gândește-te la refinanțare, când vezi cu adevărat imaginea completă a datoriilor tale.

1. Cost mai mic al datoriei și mai multă libertate în buget
Creditele de consum, cardurile de credit și liniile de credit au de obicei o dobândă efectivă anuală ridicată – effektiv rente. Acesta este costul total al creditului pe an, incluzând atât dobânzile, cât și comisioanele. În cazul datoriilor de consum, poate fi foarte mare.

Creditul garantat cu proprietatea are de obicei o effektiv rente apropiată de cea a creditelor ipotecare, adesea semnificativ mai mică decât împrumuturile de consum tipice (nivelul exact depinde de bancă și de situația clientului). Pentru datorii mai mari, economiile totale la ratele lunare pot ajunge chiar la câteva mii de coroane, estimările vorbesc adesea de un potențial de aproximativ 5 500 NOK pe lună – desigur, în funcție de sumele individuale.

Este o „gură de aer” resimțită în bugetul casei.

2. Omstartslån – ieșirea din recuperare și din înregistrările negative
Dacă, pe lângă datorii, ai și:

• cazuri active de inkasso,
• înregistrări negative betalingsanmerkninger,

atunci pentru majoritatea băncilor obișnuite ești un client ale cărui cereri de credit trebuie pur și simplu respinse. Există însă bănci specializate (inclusiv Bluestep Bank, Instabank, Kraft Bank) care – în colaborare cu brokerii – analizează cazurile mai dificile dacă clientul are proprietate și capital liber. Folosesc produsul omstartslån, adică „împrumut pentru un nou început”.

În practică, aceasta poate însemna:

• rambursarea datoriilor existente aflate în recuperare,
• organizarea istoricului de îndatorare,
• posibilitatea de a elimina înregistrările negative după rambursare,
• trecerea de la haosul mai multor restanțe la o singură rată previzibilă.

3. Deblocarea capacității de creditare înainte de o nouă achiziție imobiliară
Băncile norvegiene iau în considerare nu doar veniturile, ci și:

• nivelul total al datoriilor,
• raportul datorie/venit,
• precum și liniile de credit neutilizate – ubenyttet kreditt.

Simpla posibilitate de a te îndatora pe card sau linie de credit, chiar dacă nu o folosești, îți afectează capacitatea de creditare. Refinanțarea cu garanție permite:

• să rambursezi și să închizi liniile și creditele scumpe,
• să-ți organizezi situația financiară,

și astfel să obții mai ușor un finansieringsbevis – promisiune de credit înainte de achiziția unei noi proprietăți.

Cu toate avantajele, trebuie spus foarte clar: garanția creditului este apartamentul sau casa ta. Poate fi și o proprietate care aparține altcuiva, de exemplu părinților tăi.

Dacă încetezi să plătești un astfel de credit, în cel mai rău caz poți ajunge la vânzarea forțată a proprietății. De aceea:

• nu este o modalitate de a obține „bani ușori”,
• nu ar trebui folosit pentru a crește datoria doar pentru că „acum se poate”,
• ar trebui folosit în principal pentru a reduce costurile și a organiza datoriile.

O decizie bună începe cu cifrele: cât plătești azi, cât ai plăti după refinanțare, cât de mult se schimbă riscul pentru tine.

Refinanțarea cu garanție pe proprietate este un proces care necesită:

• evaluarea proprietății,
• analiza datoriilor,
• proiectarea noilor garanții ipotecare,
• și uneori implicarea băncilor specializate în omstartslån.

De aceea, în Norvegia, brokerii de credite (intermediarii), precum Eiendomsfinans, joacă un rol important, deoarece:

• colaborează în paralel cu mai multe bănci,
• au acces și la instituții specializate în cazuri dificile,
• adaptează soluția la situația ta, nu doar la oferta unei singure bănci.

De obicei, brokerul este plătit de bancă dacă se încheie contractul – clientul nu suportă costuri suplimentare pentru serviciul de intermediere.

Pentru mulți, bariera lingvistică este la fel de stresantă ca și ratele în sine. De aceea, este bine de știut că la Eiendomsfinans lucrează de ani de zile Aneta Musiał, consilier principal de credite vorbitor de poloneză. Aneta:

• vorbește poloneză, norvegiană și engleză,
• din 2013 ajută polonezii din Norvegia la achiziția de locuințe, refinanțarea creditelor și consolidarea datoriilor,
• cunoaște practica băncilor norvegiene: cum privesc friværdi, înregistrările din registre, limitele și istoricul de plăți.

În practică poate:

• analiza situația ta pe baza cifrelor concrete,
• verifica dacă ai capital liber suficient în proprietate,
• spune sincer dacă refinansiering med sikkerhet îți va îmbunătăți cu adevărat situația sau ar fi prea riscant.

Dacă dorești să vorbești cu un consilier în poloneză, poți contacta Eiendomsfinans și să ceri o discuție cu Aneta Musiał:
>> telefon: +47 97 40 00

Un scenariu exemplificativ, simplificat (nu este o ofertă, ci doar o ilustrare a costurilor):

• Împrumut garantat cu proprietatea: 2 000 000 NOK, perioadă de rambursare 25 de ani.
• Rată nominală a dobânzii: 6,5% pe an.
• Rată efectivă a dobânzii (effektiv rente): aprox. 6,9% pe an (inclusiv comisioane).
• Rată lunară: aprox. 14 000 NOK.
• Cost total al creditului (capital + dobânzi și comisioane): aprox. 4 200 000 NOK, din care aprox. 2 200 000 NOK reprezintă dobânzi și comisioane pe întreaga perioadă.

Condițiile reale depind întotdeauna de situația ta, bancă, valoarea proprietății și capacitatea de creditare. Vorbim despre potențialul de economisire, nu despre rezultate garantate.