Har du bolig i Norge og gjeld? Slik fungerer «refinansiering med sikkerhet»

Akkurat for slike personer finnes refinansiering med sikkerhet, på norsk refinansiering med sikkerhet, ofte også kalt omstartslån – et lån for en ny start. Nedenfor forklarer jeg steg for steg hvordan det fungerer, hvilke muligheter det gir og når du må være ekstra forsiktig.

Refinansiering med sikkerhet innebærer å samle dyre forbruksgjeld (lån, kredittkort, kredittgrenser) i ett lån med pant i din eiendom.

I stedet for å betale flere usikrede lån, får du:

• ett lån,
• med sikkerhet i bolig eller hus (norsk: pant i bolig),
• med en rente som ligner boliglånsrenten, altså som regel betydelig lavere enn vanlige forbrukslån.

Banken kan tilby bedre vilkår fordi de har god sikkerhet – din eiendom. Deres risiko reduseres, og dermed kan også din lånekostnad bli lavere.

Det å eie bolig eller hus i Norge er ikke nok. Det avgjørende er om du har såkalt fri egenkapital i boligen, på norsk friværdi. Det er forskjellen mellom:

• dagens markedsverdi på eiendommen,
• og gjenværende saldo på boliglånet.

Eksempel: Din leilighet er verdt ca. 4 000 000 NOK, og du har 2 800 000 NOK igjen å betale.
I så fall er fri egenkapital (friværdi) ca. 1 200 000 NOK.

Det er denne «overskuddet» banken kan bruke til å finansiere nedbetaling av dine dyre lån og kredittkort. Jo større friværdi og jo mer stabile inntekter, desto større sjanse for at refinansiering med sikkerhet er mulig.

Selv om det høres ut som et tungt banktema, er selve prosessen ganske logisk:

1. Lag en oversikt over gjelden din
   Samle alle forbrukslån, kredittkort, kontokreditter, avbetalingskjøp – med saldo, avdrag og rente.
   
   
2. Vurdering av eiendommen
   En rådgiver eller banken estimerer verdien på boligen/huset ditt og beregner friværdi – fri egenkapital.
   
   
3. Utforming av nytt lån
   Hvis beregningene viser at det er mulig å betale ned din dyre gjeld med et lån med sikkerhet i eiendommen, utarbeides et forslag: hva blir det nye avdraget, hvilken effektiv rente (norsk: effektiv rente), og hvor mye betaler du i dag vs. etter refinansiering.
   
   
4. Nedbetaling av gammel gjeld
   Etter avtale betaler det nye lånet ned dine eksisterende lån og kredittkort, gamle kredittlinjer lukkes, og det registreres nytt pant i eiendommen – pant i bolig.
   
   

Du sitter igjen med ett avdrag
Du har én forpliktelse i stedet for fem eller syv, og en større del av hvert avdrag går til å betale ned på selve lånet, ikke bare renter.

Før du i det hele tatt begynner å vurdere refinansiering, er det lurt å ha oversikt over hvor mye og hvor du skylder. I stedet for å lete gjennom gamle avtaler og kontoutskrifter, kan du bruke GjeldsMonitor – en nettapplikasjon som, etter innlogging med BankID, viser alle dine lån og kredittkort i Norge i én rapport og gir tips om hvor du kan spare.

For mange er dette første steg:
? gå inn på GjeldsMonitor, last ned gratis rapport og vurder refinansiering først når du har full oversikt over gjelden din.

1. Lavere lånekostnader og bedre økonomisk pusterom
Forbrukslån, kredittkort og kontokreditter har vanligvis høy effektiv rente – effektiv rente. Det er den totale lånekostnaden per år, inkludert både renter og gebyrer. For forbruksgjeld kan den være svært høy.

Lån med sikkerhet i bolig har vanligvis effektiv rente nær boliglånsrenten, ofte betydelig lavere enn vanlige forbrukslån (det eksakte nivået avhenger av bank og kundens situasjon). Ved større gjeld kan den totale besparelsen på månedlige avdrag være flere tusen kroner – ofte nevnes et potensial på rundt 5 500 NOK i måneden, avhengig av individuelle beløp.

Dette gir et merkbart «pusterom» i privatøkonomien.

2. Omstartslån – vei ut av inkasso og betalingsanmerkninger
Hvis du i tillegg til gjeld også har:

• aktive inkassosaker,
• negative betalingsanmerkninger,

er du for de fleste vanlige banker en kunde som bare får avslag på nye lånesøknader. Det finnes imidlertid spesialbanker (bl.a. Bluestep Bank, Instabank, Kraft Bank) som – i samarbeid med meglere – vurderer vanskeligere saker hvis kunden har eiendom og fri egenkapital. De bruker produktet omstartslån, altså «lån for en ny start».

I praksis kan dette bety:

• nedbetaling av eksisterende gjeld under inkasso,
• opprydding i gjeldshistorikken,
• mulighet til å fjerne negative anmerkninger etter nedbetaling,
• overgang fra mange uoversiktlige forpliktelser til én forutsigbar avdrag.

3. Frigjøring av låneevne før nytt boligkjøp
Norske banker vurderer ikke bare inntekt, men også:

• total gjeld,
• forholdet mellom gjeld og inntekt,
• og ubrukte kredittgrenser – ubenyttet kreditt.

Bare muligheten til å bruke kredittkort eller kreditt, selv om du ikke bruker det, påvirker din låneevne. Refinansiering med sikkerhet gjør det mulig å:

• betale ned og lukke dyre kreditter og lån,
• rydde opp i din økonomiske situasjon,

og dermed lettere få finansieringsbevis – lånebevis før kjøp av ny bolig.

Til tross for alle fordelene må det sies tydelig: sikkerheten for lånet er din bolig eller ditt hus. Det kan også være en eiendom som tilhører noen andre, for eksempel dine foreldre.

Hvis du slutter å betale på et slikt lån, kan du i verste fall risikere tvangssalg av eiendommen. Derfor:

• er dette ikke en måte å få «enkle penger» på,
• bør det ikke brukes til å øke gjelden bare fordi «det går an nå»,
• bør det først og fremst brukes til å redusere kostnader og rydde opp i gjelden.

En god beslutning starter med tall: hvor mye betaler du i dag, hvor mye ville du betalt etter refinansiering, og hvordan endres risikoen for deg.

Refinansiering med sikkerhet i eiendom er en prosess som krever:

• verdivurdering av eiendommen,
• analyse av gjeld,
• utforming av nye pantesikringer,
• og noen ganger også involvering av spesialbanker for omstartslån.

Derfor spiller kredittmeglere en stor rolle i Norge, som for eksempel Eiendomsfinans, som:

• samarbeider med flere banker samtidig,
• har tilgang til institusjoner som spesialiserer seg på vanskelige saker,
• tilpasser løsningen til din situasjon, ikke bare én banks tilbud.

Som regel betaler banken meglerens honorar hvis det inngås avtale – kunden betaler ikke ekstra for selve meglertjenesten.

For mange er språkbarrieren like stressende som selve avdragene. Derfor er det verdt å vite at hos Eiendomsfinans har Aneta Musiał, en polsktalende senior kreditt-rådgiver, jobbet i mange år. Aneta:

• snakker polsk, norsk og engelsk,
• har siden 2013 hjulpet polakker i Norge med boligkjøp, refinansiering og gjeldskonsolidering,
• kjenner praksisen i norske banker: hvordan de vurderer friværdi, registreringer, kredittgrenser og betalingshistorikk.

I praksis kan hun:

• analysere din situasjon basert på konkrete tall,
• sjekke om du har tilstrekkelig fri egenkapital i eiendommen,
• ærlig si om refinansiering med sikkerhet faktisk vil forbedre din situasjon, eller om det ville være for risikabelt.

Hvis du ønsker å snakke med en rådgiver på polsk, kan du kontakte Eiendomsfinans og be om å få snakke med Aneta Musiał:
>> telefon: +47 97 40 00

Et forenklet eksempel (ikke et tilbud, kun for å illustrere kostnadsnivået):

• Lån med sikkerhet i eiendom: 2 000 000 NOK, nedbetalingstid 25 år.
• Nominell rente: 6,5 % per år.
• Effektiv rente (effektiv rente): ca. 6,9 % per år (inkludert gebyrer).
• Månedlig avdrag: ca. 14 000 NOK.
• Total lånekostnad (hovedstol + renter og gebyrer): ca. 4 200 000 NOK, hvorav ca. 2 200 000 NOK er renter og gebyrer over hele perioden.

De faktiske vilkårene avhenger alltid av din situasjon, bank, eiendomsverdi og kredittverdighet. Dette er et potensial for besparelser, ikke en garanti for resultat.