У вас є житло в Норвегії та борги? Ось як працює “refinansiering med sikkerhet”

Саме для таких людей створено рефінансування із забезпеченням, норвезькою refinansiering med sikkerhet, яке часто також називають omstartslån – «кредит на новий старт». Нижче я поясню крок за кроком, як це працює, які можливості дає і коли потрібно бути дуже обережним.

Рефінансування із забезпеченням полягає у перенесенні дорогих споживчих боргів (кредити, картки, ліміти) в один кредит, забезпечений вашою нерухомістю.

Замість того, щоб виплачувати кілька окремих незабезпечених зобов'язань, ви маєте:

• один кредит,
• із забезпеченням на квартирі або будинку (норв. pant i bolig),
• з відсотковою ставкою, близькою до іпотечної, тобто зазвичай значно нижчою, ніж у типових споживчих кредитах.

Банк може запропонувати кращі умови, оскільки має надійне забезпечення – вашу нерухомість. Його ризик знижується, а разом із ним може знизитися і вартість боргу для вас.

Сам факт наявності квартири чи будинку в Норвегії недостатній. Ключове питання – чи маєте ви так званий вільний капітал, норвезькою friværdi. Це різниця між:

• поточною ринковою вартістю нерухомості,
• та залишком іпотечного кредиту, який ще треба виплатити.

Приклад: ваша квартира коштує близько 4 000 000 NOK, а залишок кредиту – 2 800 000 NOK.
У такому випадку вільний капітал (friværdi) становить близько 1 200 000 NOK.

Саме з цього «надлишку» банк може профінансувати погашення ваших дорогих кредитів і карток. Чим більший friværdi і чим стабільніші доходи, тим більше шансів, що refinansiering med sikkerhet взагалі можливий.

Хоч це й звучить як складна банківська тема, сама схема досить логічна:

1. Записуєте свої борги
   Збираєте всі споживчі кредити, кредитні картки, овердрафти, розстрочки – разом із залишками, платежами та відсотками.
   
   
2. Оцінка нерухомості
   Консультант або банк оцінює вартість вашої квартири/будинку і розраховує friværdi – вільний капітал.
   
   
3. Проект нового кредиту
   Якщо з розрахунків випливає, що можна погасити ваші дорогі борги кредитом під заставу нерухомості, готується пропозиція: яким буде один платіж, яка ефективна відсоткова ставка (норв. effektiv rente) і скільки ви платите зараз порівняно з після рефінансування.
   
   
4. Погашення старих зобов'язань
   Після укладення договору новий кредит погашає ваші попередні кредити і картки, старі кредитні лінії закриваються, а в системі з'являється нове забезпечення на нерухомість – pant i bolig.
   
   

Ви залишаєтеся з одним платежем
У вас одне зобов'язання замість п'яти чи семи, і більша частина кожного платежу йде на погашення капіталу, а не лише на відсотки.

Перш ніж взагалі почати розмову про рефінансування, варто чітко знати, скільки і де ви винні. Замість того, щоб шукати старі договори та виписки, ви можете скористатися GjeldsMonitor – онлайн-додатком, який після входу через BankID показує у звіті всі ваші кредити та кредитні картки в Норвегії і підказує, де можна заощадити.

Для багатьох це перший крок:
👉 зайти на GjeldsMonitor, отримати безкоштовний звіт і лише тоді думати про рефінансування, коли дійсно бачите повну картину своїх боргів.

1. Нижча вартість боргу та більший простір у бюджеті
Споживчі кредити, кредитні картки та овердрафти зазвичай мають високу ефективну відсоткову ставку – effektiv rente. Це повна вартість кредиту на рік, з урахуванням як відсотків, так і комісій. У випадку споживчого боргу вона може бути дуже високою.

Кредит під заставу нерухомості зазвичай має effektiv rente, близьку до іпотечної, часто значно нижчу, ніж типові споживчі позики (конкретний рівень залежить від банку та ситуації клієнта). При великій заборгованості загальна економія на щомісячних платежах може становити навіть кілька тисяч крон, часто говорять про потенціал навіть близько 5 500 NOK на місяць – звісно, залежно від індивідуальних сум.

Це реально відчутний «подих» у сімейному бюджеті.

2. Omstartslån – вихід із стягнення та негативних записів
Якщо, окрім боргів, у вас також є:

• активні справи інкассо,
• негативні записи betalingsanmerkninger,

то для більшості звичайних банків ви клієнт, якого нові кредитні заявки слід просто відхилити. Однак існують спеціалізовані банки (зокрема Bluestep Bank, Instabank, Kraft Bank), які – у співпраці з брокерами – розглядають складніші випадки, якщо у клієнта є нерухомість і вільний капітал. Вони використовують продукт omstartslån, тобто «кредит на новий старт».

На практиці це може означати:

• погашення поточних боргів, що підлягають стягненню,
• упорядкування історії заборгованості,
• можливість видалення негативних записів після погашення,
• перехід від хаосу багатьох прострочень до одного, передбачуваного платежу.

3. Розблокування кредитоспроможності перед покупкою наступного житла
Норвезькі банки враховують не лише доходи, але й:

• загальний рівень заборгованості,
• співвідношення боргу до доходу,
• а також невикористані кредитні ліміти – ubenyttet kreditt.

Сам факт можливості взяти кредит по картці чи ліміту, навіть якщо ви ним не користуєтесь, впливає на вашу кредитоспроможність. Рефінансування із забезпеченням дозволяє:

• погасити та закрити дорогі ліміти та кредити,
• упорядкувати ваші фінанси,

і в результаті легше отримати finansieringsbevis – кредитну обіцянку перед покупкою нової нерухомості.

Попри всі переваги, треба чітко сказати: забезпеченням кредиту є ваша квартира або будинок. Це також може бути нерухомість, що належить іншій особі, наприклад, вашим батькам.

Якщо ви перестанете виплачувати такий кредит, у крайньому випадку ви можете наражатися на примусовий продаж нерухомості. Тому:

• це не спосіб отримати «легкі гроші»,
• не слід використовувати для збільшення заборгованості лише тому, що «зараз це можливо»,
• повинен використовуватися насамперед для зниження витрат і впорядкування боргів.

Правильне рішення починається з цифр: скільки ви платите зараз, скільки платили б після рефінансування, наскільки змінюється ризик для вас.

Рефінансування із забезпеченням на нерухомість – це процес, що вимагає:

• оцінки нерухомості,
• аналізу заборгованості,
• проектування нових іпотечних забезпечень,
• а іноді й залучення спеціалізованих банків по omstartslån.

Тому в Норвегії велику роль відіграють кредитні брокери (посередники), такі як Eiendomsfinans, які:

• співпрацюють одночасно з багатьма банками,
• мають доступ також до установ, що спеціалізуються на складних випадках,
• підбирають рішення під вашу ситуацію, а не лише під пропозицію одного банку.

Зазвичай винагороду брокера платить банк, якщо договір укладено – клієнт не несе додаткових витрат за саму посередницьку послугу.

Для багатьох мовний бар'єр такий же стресовий, як і самі платежі. Тому варто знати, що в Eiendomsfinans вже багато років працює Анета Мусіал, польськомовна старша кредитна консультантка. Анета:

• говорить польською, норвезькою та англійською,
• з 2013 року допомагає полякам у Норвегії купувати житло, рефінансувати кредити та консолідувати борги,
• знає практику норвезьких банків: як вони дивляться на friværdi, записи в реєстрах, ліміти та платіжну історію.

На практиці вона може:

• проаналізувати вашу ситуацію на основі конкретних цифр,
• перевірити, чи маєте ви достатній вільний капітал у нерухомості,
• чесно сказати, чи refinansiering med sikkerhet реально покращить вашу ситуацію, чи буде занадто ризикованим.

Якщо ви хочете поговорити з консультантом польською, можете зв'язатися з Eiendomsfinans і попросити розмову з Анетою Мусіал:
>> телефон: +47 97 40 00

Приклад спрощеного сценарію (це не пропозиція, а лише ілюстрація масштабів витрат):

• Кредит під заставу нерухомості: 2 000 000 NOK, термін погашення 25 років.
• Номінальна відсоткова ставка: 6,5% на рік.
• Ефективна відсоткова ставка (effektiv rente): близько 6,9% на рік (з урахуванням комісій).
• Місячний платіж: близько 14 000 NOK.
• Загальна вартість кредиту (капітал + відсотки та комісії): близько 4 200 000 NOK, з яких близько 2 200 000 NOK – це відсотки та комісії за весь період.

Фактичні умови завжди залежать від вашої ситуації, банку, вартості нерухомості та кредитоспроможності. Йдеться про потенціал економії, а не про гарантовані результати.