Prawa najemcy są określone w umowie najmu i podlegają przepisom Ustawy o najmie (husleieloven).
stock.adobe.com/licencja standardowa
Wynajmowanie mieszkania w Norwegii i wszystkie związane z nim aspekty mogą się wydawać – zwłaszcza wkrótce po przeprowadzce do kraju fiordów – problematyczne. Gdzie szukać lokum na wynajem, na jaki rodzaj nieruchomości się zdecydować, na co zwracać szczególną uwagę w treści umowy i o co pytać właściciela? Te dylematy postaramy się rozwiać w artykule.
Co można wynająć w Norwegii?
Jednym z tanich i popularnych rozwiązań jest tzw. hybel, czyli kawalerka lub niewielkie mieszkanie typu studio. W kraju fiordów często zdarza się, że stanowi ono część domu jednorodzinnego i jest usytuowane poniżej parteru. Zazwyczaj jest to jedno pomieszczenie połączone z kuchnią. Chętnie wybierają je osoby, które chcą mieć na wyłączność przestrzeń większą niż tylko pojedynczy pokój.
Osoby poszukujące jednak mieszkania o wyższym standardzie, jak oddzielna kuchnia i dodatkowa sypialnia, i prawdopodobnie większej powierzchni niż hybel, powinny wziąć w poszukiwaniach na celownik leilighet. Mieszkanie może się znajdować w bloku lub domu.
Na stronie ogłoszenia może widnieć również informacja o terminie najbliższego pokazania mieszkania (visning).
stock.adobe.com/licencja standardowa
Gdyby jednak ktoś był skłonny bardziej oszczędzić i nie będzie mu przeszkadzało dzielenie kuchni i łazienki ze współlokatorami, może wybrać wynajem pokoju w domu lub mieszkaniu, czyli rom i kollektiv/bofellesskap.
Wreszcie opcja dla tych, którzy do Norwegii planują przyjechać w większym gronie: domy. Mogą to być zarówno szeregowce i bliźniaki (rekkehus lub tomannsbolig), jak i pojedyncze wielopokojowe nieruchomości (enebolig), często z ogrodami.
Gdzie znaleźć lokum do wynajęcia?
Jeśli przed przyjazdem do Norwegii nie można liczyć na zakwaterowanie zapewnione przez pracodawcę, dołączyć do znajomych ani skorzystać z „poczty pantoflowej”, najlepiej szukać ogłoszeń w internecie, np. na stronie stanowiącej odpowiednik naszych Allegro czy OLX. Chodzi o popularny portal finn.no. Aby znaleźć interesujące nas oferty wynajmu mieszkania, wystarczy wybrać ikonę Eiendom, potem Bolig til leie, czyli do wynajmu, a następnie w pasku z lewej strony sprecyzować poszukiwane oferty pod kątem miasta, wielkości mieszkania, miesięcznej ceny oraz dnia, od którego lokal będzie wolny.
Ponadto stroną poświęconą stricte nieruchomościom jest np. hybel.no. Sporo ogłoszeń po polsku można także znaleźć na Mojej Norwegii w zakładce Dom i mieszkanie.
Również na Facebooku istnieje wiele grup z ogłoszeniami od właścicieli lub potencjalnych współlokatorów. Studenci natomiast mogą ubiegać się o akademik lub poprosić uczelnię o kontakt do lokalnych właścicieli nieruchomości, którzy oferują mieszkania przyjezdnym. Jeśli ktoś nie ma czasu na poszukiwanie mieszkania, domu czy pokoju na własną rękę, może skorzystać z usług agencji nieruchomości.
Po upatrzeniu lokalu należy skontaktować się z właścicielem mieszkania i umówić na wizytę. Na stronie ogłoszenia może widnieć również informacja o terminie najbliższego pokazania mieszkania (visning). Może się zdarzyć, że tę samą nieruchomość będzie oglądało jednocześnie kilka innych osób. Dla właścicieli to oszczędność czasu i możliwość zapoznania się z kandydatami na lokatorów. Dla przyszłych najemców zaś – okazja do sprawdzenia, czy lokum jest zgodne z opisem i nie czyhają w nim nieprzyjemne niespodzianki, jak np. niedziałające sprzęty, przeciekający dach, pleśń czy problem z elektrycznością.
Ogólnie proces znalezienia mieszkania na wynajem w Norwegii może się okazać dość czasochłonny. Właściciele mieszkań często oczekują od najemcy potwierdzenia zatrudnienia. Przydadzą się także referencje od pracodawcy albo od poprzedniego wynajmującego, aby dodać sobie wiarygodności i przekonać właściciela. Jednocześnie wynajmujący nie mogą dokonywać wyboru, komu udostępnią lokum, na podstawie orientacji, koloru skóry, pochodzenia etc. Wówczas złamie on prawo zawarte w Ustawie o dyskryminacji.
W czasie poszukiwań trzeba wziąć pod uwagę takie aspekty, jak infrastruktura wokół mieszkania czy domu, dojazd do centrum czy też miejsca pracy, połączenia transportem publicznym.
stock.adobe.com/licencja standardowa
To nie są tanie rzeczy
Przede wszystkim należy liczyć się z tym, że bez względu na lokalizację i rodzaj wynajmowanego lokum w Norwegii jego wynajem pochłonie sporą część budżetu. W czasie poszukiwań trzeba wziąć pod uwagę takie aspekty, jak infrastruktura wokół mieszkania czy domu, dojazd do centrum czy też miejsca pracy, połączenia transportem publicznym.
Dodatkowe koszty mogą się wiązać z bramkami drogowymi znajdującymi się na trasie lub brakiem miejsca parkingowego przypisanego konkretnej nieruchomości czy mieszkańcom budynku.
Co nie powinno dziwić, bo taka praktyka znana jest chociażby z polskich realiów, już na starcie właściciel zażyczy sobie kaucję. Najprawdopodobniej jednak będzie ona wynosić kilkukrotność miesięcznego czynszu, a pieniądze te zostaną potraktowane jako depozyt do zwrotu dopiero po rozwiązaniu umowy. Maksymalna wysokość depozytu nie może być jednak większa niż sześciokrotność czynszu. Nie warto więc liczyć na to, że zostaną one wykorzystane do bieżącego pokrywania kosztów wynajmu. Dodatkowo przed otrzymaniem kluczy do mieszkania będzie trzeba uiścić kwotę, która pokryje opłaty związane z wynajmem na pierwszy miesiąc.
Kaucja powinna zostać wpłacona na przeznaczone do tego konto depozytowe (depositumkonto), z którego nie można wypłacić pieniędzy bez zgody obu stron. To bezpieczniejsze i bardziej wiarygodne rozwiązanie niż przekazywanie kaucji w gotówce. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się więcej niż jeden najemca (np. kilku pracowników, którzy wynajmują osobne pokoje), każdy z nich powinien mieć osobne konto z depozytem.
W czasie poszukiwań może przydać się znajomość następujących zwrotów:
bolig – mieszkanie
bolig til leie – lokal do wynajęcia
bolig til salgs – mieszkanie na sprzedaż
boligareal – powierzchnia
boligtype – rodzaj lokalu
delvis møblert – częściowo umeblowane
depositum – depozyt/kaucja
dyrehold tillatt – dozwolone posiadanie zwierząt
eiendom – nieruchomość
enebolig – dom wolnostojący
etacje – piętro
fasiliteter – udogodnienia
rekkehus – szeregowiec
hybel – kawalerka, mieszkanie jednopokojowe
bofelleskap – pokój w mieszkaniu
leie inkl. strøm – czynsz zawiera opłatę za prąd
leie pr måned - miesięczny czynsz
leilighet – mieszkanie
månedsleie –miesięczny czynsz
møblert – umeblowany
område – okolica
oppvarming – ogrzewanie
parkering – parking
prisinformasjon – informacje o cenie
soverom – sypialnia
størrelse – powierzchnia
umøblert – nieumeblowane
utleid – wynajęte/nieaktualne
Jakie informacje powinny być zawarte w umowie?
Treść umowy należy przed jej podpisaniem dokładnie przeanalizować. Jeżeli wynajmujący nie zna dobrze norweskiego, może poprosić o dokument po angielsku lub przez zawarciem kontraktu z właścicielem o czas na jej przetłumaczenie. Na podpisanie dokumentu można też po prostu udać się z osobą biegle władającą językiem norweskim i skorzystać z jej pomocy.
W umowie powinny znaleźć się dane wynajmującego, które przyszły najemca ma prawo zweryfikować dla pewności, że nie ma do czynienia z oszustem podszywającym się pod inną osobę. Ponadto dokument musi zawierać opis lokalu, który będzie podlegał wynajmowi, z informacjami technicznymi, łącznie ze wszystkimi mankamentami. Warto je udokumentować także zdjęciami. Najemca może również zażyczyć sobie spisanie wyposażenia lokum, stworzenie inwentarza przydatnego ewentualnie podczas wyprowadzki.
fremleie – podnajem (osobom trzecim)
husleieloven – umowa najmu, zbiór regulacji prawnych dotyczących najemców.
kontrakt ved leie av bolig – umowa o wynajem lokalu mieszkaniowego
leiefoholdets varighet – okres trwania umowy
leieforholdet gjelder -– umowa dotyczy wynajmu lokalu
leieforholdet starter den – najem zaczyna się w dniu
eiekontrakt for bolig – umowa wynajmu lokalu
opphører uten oppsigelse – kończy się/wygasa bez wypowiedzenia
oppsigelse av leieavtale – wypowiedzenie umowy najmu
tidsbestemt avtale – umowa na czas określony
tidsubestemt avtale – umowa na czas nieokreślony
Umowa musi zawierać koszt wynajmu, czyli czynsz z ewentualnymi dodatkowymi opłatami, które ma regularnie uiszczać najemca, jak media (prąd, woda) czy też opłata za wywóz śmieci. Będą to albo ustalone z góry kwoty, albo opłaty zgodne z użyciem. Niedozwolone jest jednak pobieranie opłat za dodatkowe rzeczy, jak przekazanie kluczy. To tzw. koszty ukryte, których uiszczenia najemca nie ma prawa oczekiwać. Strony mają też ustalić na piśmie, w jaki sposób (np. przelewem) i do którego dnia miesiąca wynajmujący ma zapłacić za korzystanie z nieruchomości.
W treści powinno się również zawrzeć okres wynajmu i warunki rozwiązania umowy, a także wszelkie potrzebne daty, numer konta depozytowego i potwierdzenie, że wynajmujący wpłaca kaucję w konkretnej wysokości. umowa może zawierać informacje dotyczące ubezpieczenia (innboforsikring) np. na wypadek pożaru lub kradzieży, jeśli w lokum znajdują się szczególnie cenne przedmioty.
Te zwroty mogą okazać się przydatne:
leiekostnader – koszty wynajmu
inkludert i husleien – zawarte w czynszu, wliczone
betales til utleieren – płatne przez najemcę
felleskostnader,fellesutgifter – wspólne opłaty
kommunale avgifter – opłaty komunalne, wspólne do kasy komuny np. za wywóz śmieci
utgifter – wydatki
utgifter til avløp – opłaty za ścieki
utgifter til vann – opłaty za wodę
beregnes etter målt forbruk – obliczane według zużycia
W zależności od rodzaju nieruchomości przed podpisaniem umowy warto zapytać właściciela, kto odpowiada np. za sprzątanie klatki schodowej lub porządkowanie terenu wokół domu. Może się bowiem okazać, że to sami mieszkańcy wspólnoty czy budynku mają swój harmonogram i na zmianę dbają o czystość dzielonego terenu.
Prawa lokatorów w Norwegii
Prawa najemcy są określone w umowie najmu i podlegają przepisom Ustawy o najmie (husleieloven). Jej zapisy zapewniają m.in. ochronę przed nagłymi podwyżkami czynszu: po podpisaniu umowy najmu może on zostać podniesiony tylko zgodnie z CPI (indeks wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych) w ciągu pierwszych trzech lat, a nie w ciągu pierwszych 12 miesięcy umowy. Wynajmujący musi poinformować o podwyżce z odpowiednim wyprzedzeniem.
Ogólnie proces znalezienia mieszkania na wynajem w Norwegii może się okazać dość czasochłonny.
stock.adobe.com/licencja standardowa
Ponadto najemcy nie muszą płacić czynszu za więcej niż miesiąc z góry, wynajmujący nie może wejść do mieszkania bez zgody najemcy, umowa może być zawarta na czas określony, co najmniej trzy lata, lub na czas nieokreślony. Jeśli lokator wynajmuje powierzchnię w obiekcie, w którym mieszka także wynajmujący, jest szansa, że zgodzi się on zawrzeć umowę na okres krótszy niż 3 lata, np. na rok.
Jeśli nie podano określonego okresu wypowiedzenia, automatycznie wynosi on trzy miesiące. Podczas gdy najemcy mogą wypowiedzieć umowę najmu bez powodu, właściciel może to zrobić tylko z uzasadnionych powodów, także na piśmie. Umowa może jednak zawierać zapis, że jej rozwiązanie nie jest możliwe w trakcie jej trwania. Wówczas trzeba będzie opłacać wynajem do końca jej obowiązywania.
Najemca może zażądać rozwiązania umowy, jeśli właściciel zataił pewne istotne informacje związane z mieszkaniem. Wynajmujący może obciążyć najemcę za zniszczenia w mieszkaniu z jego winy czy skrajne zaniedbanie, jednak nie mogą to być zwykłe rzeczy związane z użytkowaniem lokum, jak osad czy kamień w łazience albo losowa awaria pralki czy kranu. Jeśli w mieszkaniu pojawi się np. grzyb, to właściciel ma obowiązek zająć się jego usunięciem.
Jednocześnie lokator nie może modyfikować mieszkania zgodnie ze swoim upodobaniem bez zgody właściciela, jak również podnajmować mieszkania czy pokoju osobom trzecim nieuwzględnionym w umowie albo bez wiedzy właściciela, jeśli wcześniej tego nie ustalili, trzymać w mieszkaniu zwierzę. Mieszkanie po zakończeniu umowy należy przekazać zadbane i posprzątane.
