![Umowa wynajmu mieszkania bez tajemnic. Te zwroty trzeba znać [SŁOWNICZEK]](/images/stories/images/articles/eed9ca84c39b8e0a0f5be8bfa9c816afd237169f.jpeg?resizeimage=w:500,r:1.77,t:c)
Umowa wynajmu mieszkania reguluje prawa i obowiązki obydwu stron, dlatego należy się z nią dokładnie zapoznać.
Adobe Stock / licencja standardowa / am13photo / Andrey Popov
Znalezienie mieszkania to jedna z pierwszych rzeczy, z którymi muszą się uporać Polacy wyjeżdżający do Norwegii. Ustalenia dotyczące płatności, kaucji czy obowiązków lokatora mogą nieraz być jednak dużym wyzwaniem, a niezrozumienie warunków norweskiej umowy może wiązać się potem z nieprzyjemnymi sytuacjami lub dodatkowymi wydatkami. Warto dlatego zapoznać się z potrzebnymi zwrotami, które ułatwią zawarcie przejrzystego i uczciwego husleiekontrakt.
Dziś przedstawiamy dlatego standardową umowę najmu przygotowaną przez norweską Radę Konsumentów (Forbrukerrådet), zawierającą wszystkie podstawowe informacje, o których należy pamiętać, oraz objaśniamy, co oznaczają jej poszczególne punkty.
Dokładne dane osobowe
Pierwszą rzeczą, która koniecznie musi znaleźć się w każdej umowie, są dane osób, między którymi będzie ona zawarta – w tym przypadku zarówno wynajmującego oraz przyszłego lokatora. Tutaj należy podać pełne imię i nazwisko, dokładny adres i datę urodzenia. Dobrym pomysłem będzie też dodanie danych kontaktowych, takich adres e-mail czy numer telefonu. Należy pamiętać, że jeśli mieszkanie będzie się wynajmować wspólnie ze znajomym czy partnerem, w umowie powinny znaleźć się dane każdego lokatora – każdy z nich bierze bowiem na siebie odpowiedzialność za nieruchomość i dlatego każdy powinien podpisać umowę.
W umowie znajdują się miejsca na wpisanie danych kolejnych wynajmujących/lokatorów lub ich pełnomocników. Należy skreślić niepotrzebne wyrażenie (stryk det som ikke passer), w zależności od tego, jakie informacje chce się zawrzeć.
Forbrukerrådet
Partene i avtalen – strony w umowie
Utleier – wynajmujący
Utleiers/leiers event. fullmektig – ewent. pełnomocnik wynajmującego/najemcy (w przypadku osób poniżej 18 roku życia)
Leier – najemca
Navn – imię i nazwisko
Adresse – adres
Postnr. (postnummer)/sted – kod pocztowy/miejscowość
e-post – adres email
Tlf.nr. (telefonnummer) – numer telefonu
Fødselsdato/org.nr. (organisasjonsnummer) – data urodzenia/numer identyfikacji podatkowej działalności
Jeśli umowa składa się z więcej niż jednej strony, warto na każdej z nich umieścić parafki (initialer), która będą zabezpieczeniem przed ich ewentualną podmianą.
Forbrukerrådet
Informacje o nieruchomości
Kolejne punkty umowy powinny zawierać informacje dotyczące lokalu, którego ona dotyczy: trzeba podać przede wszystkim dokładny adres budynku, który w Norwegii określany jest bardziej szczegółowo niż w Polsce. Każda gmina jest bowiem podzielona na sektory, które dalej podzielone są na mniejsze części, a każdej z nich przydzielony jest poszczególny numer.
Forbrukerrådet
Eiendommen – nieruchomość
Gnr. (gårdsnummer) – numer ewidencyjny działki
Bnr. (bruksnummer) – numer użytkowy nieruchomości
Snr. (seksjonsnummer) – numer sekcji nieruchomości
Leilighetsnr. (leilighetsnummer) – numer mieszkania
Kommune – gmina
Następnie należy określić, czy wynajem będzie dotyczył całego budynku, mieszkania, magazynu czy też pojedynczego pokoju. Tutaj powinna się też znaleźć informacja, jakie pomieszczenia wchodzą w skład wynajmowanego lokalu – np. garaż, piwnica czy nawet miejsce parkingowe.
Forbrukerrådet
Leieavtalen gjelder – umowa dotyczy
Hus eller leilighet – dom lub mieszkanie
Lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig der utleier bor i samme hus – poddasze lub część piwniczna w domu jednorodzinnym lub bliźniaku, kiedy wynajmujący mieszka w tym samym domu
Ett beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig – jeden pokój mieszkalny, gdzie zgodnie z umową najemca ma dostęp do innego mieszkania
Bolig som utleieren selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut som følge av midlertidig fravær på inntil fem år – mieszkanie, które zamieszkiwał wynajmujący i które zostaje wynajęte w związku z tymczasową nieobecnością wynajmującego na okres do pięciu lat
Lager/annet lokale – magazyn/inny lokal
Antall rom – liczba pokoi
Bad – łazienka
Kjøkken - kuchnia
Antall boder – liczba piwnic/komórek lokatorskich
Antall parkeringsplasser – liczba miejsc parkingowych
Ponadto w umowie powinno się zaznaczyć, czy nieruchomość wynajmuje się wraz z meblami (møblert) czy bez (umøblert) – warto też sporządzić listę rzeczy, które znajdują się w mieszkaniu w momencie odbioru. Wtedy należy zaznaczyć opcję inventarliste vedlagt, która oznacza, że taki spis został dołączony do umowy.
W tej części umowy znajduje się też pole, gdzie można wymienić specjalne warunki najmu (spesielle forhold).
Forbrukerrådet
Ustalony czynsz i opłaty
Bardzo ważnym punktem umowy jest zapis o ustalonym czynszu (avtalt husleie) oraz wszelkich dodatkowych płatnościach za rachunki. Tutaj powinien też się znaleźć termin zapłaty oraz numer konta, na które należy przelewać należną kwotę. Warto też pamiętać, że gospodarz nie ma prawa żądać wyższych opłat niż ustalony czynsz z wyjątkiem dodatkowych rachunków za prąd/ogrzewanie (strøm og oppvarming) lub wodę i ścieki (vann- og avløpsavgifter).
Forbrukerrådet
Avtalt husleie per måned er kroner – ustalony czynsz wynosi miesięczne ... koron
Leien betales forskuddvis hver måned innen denne datoen – opłata za wynajem płacona jest zaliczkowo każdego miesiąca do tej daty
Leien betales til dette kontonummeret – opłatę za wynajem należy wpłacić na ten numer konta
Nie wolno zapomnieć o zawarciu w umowie informacji na temat tego, czy dodatkowe opłaty zawarte są w czynszu (inkludert i leien), czy też lokatorzy będą musieli płacić za nie dodatkowo – oraz jaki jest termin ewentualnej zapłaty. Powinno się też zaznaczyć czy telewizja i internet będą zapewnione przez właściciela.
Forbrukerrådet
Betales samtidig i tillegg til leien – płacony w tym samym czasie jako dodatkowa opłata do czynszu
Det beregnes et forskudd hver måned – zaliczka wyliczana jest każdego miesiąca
Forskuddene avregnes minst én gang i året – wyrównanie następuje przynajmniej raz w roku
Utleier dokumenterer de faktiske kostnader – wynajmujący musi przedstawić faktycznie poniesione koszty
Forskudd per måned er kr – miesięczna zaliczka wynosi
Ikke inkludert i leien – nie jest zawarty w czynszu
Leier har egen måler og må tegne eget abonnement, fra dato – najmujący ma własny licznik i musi wykupić własny abonament, od daty
Beregnes etter målt forbruk – wyliczane na podstawie odnotowanego zużycia
Czas trwania umowy
W umowie koniecznie należy określić też warunki i czas trwania najmu (leieforholdets form og varighet) – rzadko kiedy zdarza się bowiem podpisywać umowę na czas nieokreślony (tidsubestemt avtale). Ważne będą tutaj też zasady wypowiedzenia (oppsigelse) przez każdą ze stron – w przypadku umowy na czas określony (tidsbestemt avtale) można bowiem zaznaczyć, że zarówno wynajmujący, jak i najemca, nie mają prawa złożyć wypowiedzenia w trakcie trwania najmu (avtalen kan ikke sies opp av noen av partene i den avtalte perioden).
Leieforholdet løper til det blir sagt opp av én av partene, og starter (dato og klokkeslett) – umowa najmu obowiązuje aż do momentu wypowiedzenia jej przez jedną ze stron i rozpoczyna się (data i godzina)
Oppsigelsesfristen regnes fra den første dagen i den påfølgende måneden, og skal være på (antall måneder) – czas wypowiedzenia jest liczony od pierwszego dnia następnego miesiąca i wynosi (liczba miesięcy)
Leieforholdet opphører uten oppsigelse – umowa najmu ustaje bez wypowiedzenia
Norweskie prawo zakłada, że umowa najmu na czas określony nie może być zawarta na okres krótszy niż 3 lata, chyba że chodzi o wynajem poddasza lub części piwnicznej w domu, w którym mieszka właściciel – w takim przypadku czas trwania umowy musi wynosić minimalnie 1 rok.
Jeśli obydwie strony będą jednak chciały zawrzeć mimo wszystko umowę na okres krótszy, niż przewiduje prawo, do dokumentu należy dołączyć pisemne uzasadnienie.
Forbrukerrådet
Kaucja i specjalne konto
Wynajmujący lokal może zażądać wpłaty kaucji (depositum), która zwykle nie jest wyższa niż wysokość trzykrotnego czynszu i nie może przekraczać półrocznej wartości najmu. Kaucja powinna być wpłacona na odrębne konto bankowe (depositumskonto) zakładane wspólnie z właścicielem – co ważne, żadna ze stron umowy nie może rozporządzać kaucją bez wcześniejszego uzgodnienia celu i zgody drugiej strony. Zamiast kaucji wynajmujący może się też zgodzić na zaakceptowanie poręczenia (garanti), w którym osoba trzecia zapewnia o ewentualnym wypłaceniu należności zamiast najemcy – może to być bank, pracodawca czy rodzina.
W każdym przypadku w umowie powinna się jednak znaleźć informacja o tym, ile wynosi kaucja lub poręczenie (depositum/garanti er på kr: [kwota]), numer ewentualnego konta depozytowego i/lub informacja o tym, kto wystawił poręczenie (garantierklæring (vedlagt) utstedt av).
Forbrukerrådet
Kwestie porządkowe
Już na samym początku powinno się ustalić z właścicielem pewne kwestie, które często bywają kością niezgody – wśród nich warto wymienić przede wszystkim palenie papierosów (røyking) czy trzymanie w domu zwierząt (dyrehold). Jeśli spiszemy takie zasady w umowie, nie trzeba będzie się obawiać nieprzyjemnych konsekwencji, kiedy na przykład sprowadzi się do domu psa czy kota.
Er dyrehold tillatt? – czy trzymanie zwierząt jest dozwolone?
Hvis ja, hvilke dyr? – jeśli tak, jakie zwierzęta?
Er røyking inne tillatt? – czy palenie wewnątrz jest dozwolone?
Forbrukerrådet
Dodatkowe warunki
W każdej umowie mogą znaleźć się też informacje dotyczące szczególnych warunków (særskilt vilkår) najmu. Tutaj powinny się znaleźć informacje o brakach czy usterkach, o których wynajmujący poinformował lokatorów.
Warto przede wszystkim uważać na zapis, że nieruchomość wynajmuje się „taką, jaka jest” (Boligen leies ut ”som den er”) – zaznaczając taką opcję, najemca bierze na siebie duże ryzyko dotyczące stanu lokalu i odbiera sobie prawo do roszczeń w przypadku większości ukrytych usterek.
Forbrukerrådet
Podpisy wszystkich stron
Na końcu każdej umowy powinna się znaleźć informacja o tym, w ilu egzemplarzach została sporządzona (antall ekspemplarer) oraz ile ma załączników (vedlegg). Konieczne będą też podpisy (underskrifter) każdej ze stron oraz miejsce i data podpisania umowy.
Forbrukerrådet
Gotowy szablon podstawowej umowy najmu mieszkania można pobrać na stronie Rady Konsumentów.
