Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności.
Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.
Własne cztery kąty w Norwegii? Lepszego momentu na zakup nie będzie [ROZMOWA Z EKSPERTEM] Wywiad
Anna Moczydłowska 06 lutego 2018
08:00

Własne cztery kąty w Norwegii? Lepszego momentu na zakup nie będzie [ROZMOWA Z EKSPERTEM]

24
Skomentuj
Sebastian od kilku lat specjalizuje się w sprzedaży nieruchomości w Norwegii. fot. Norvik Partners
Norweski rynek nieruchomości w ostatnich latach przypomina prawdziwy roller coaster. Jak szalony popędził w górę, cenami przyprawiając o zawrót głowy najwytrwalszych inwestorów, po to, by w ciągu roku z hukiem spaść. Jeśli wstrzymałeś się z zakupem nieruchomości w ciągu ostatnich dwóch lat – masz szczęście. O tym, dlaczego to właśnie teraz warto uwolnić oszczędzaną gotówkę, opowiada Sebastian Chodkowski, makler nieruchomości działający głównie w rejonie Oslo.
Reklama
Anna Moczydłowska, Moja Norwegia: Kupować, czy sprzedawać? Na co jest teraz najlepszy moment?

Sebastian Chodkowski, Norvik Partners: Kupować. Taniej niż obecnie już nie będzie. Wszystko za sprawą regulacji nałożonych przez rząd, wedle których banki mogą obecnie przyznać maksymalny kredyt jedynie o równowartości 5-letnich zarobków. Jeśli więc ktoś zarabia, powiedzmy, 300 tysięcy koron rocznie, nie otrzyma kredytu większego niż 1,5 miliona. W przypadku pary ta kwota rośnie adekwatnie do zarobków.

To wciąż mało, by kupić mieszkanie w centrum dużego miasta. O domu nie wspominając. Skąd wzięły się te ograniczenia?

Są wynikiem boomu mieszkaniowego, który miał miejsce w Norwegii w ostatnich latach. Mniej więcej dwa lata temu, zaledwie w ciągu roku, ceny w Oslo poszybowały w górę o 40 procent! To niezwykłe zjawisko spowodowane było tym, że praktycznie każdy kto chciał, dostawał kredyt. Nieruchomości było mniej niż chętnych. W Norwegii odsetki kredytu są bardzo niskie – wynoszą około dwóch procent. Ludzie ochoczo kupowali nieruchomości, często ponad stan, dla siebie lub pod inwestycję. Dla zobrazowania skali: w listopadzie 2016 roku było w Oslo jedynie 800 nieruchomości wystawionych na sprzedaż, rok później – prawie 4000. Spora różnica i klasyczny przypadek zmiany ról na linii podaż-popyt.

Co działo się w szczytowym okresie?

Osobiście sprzedawałem maleńką kawalerkę 15 minut od centrum stolicy za 1,5 miliona koron. Innym razem mieszkanie, które było wystawione za trzy miliony koron, sprzedawało się momentalnie – za cztery. O jedno mieszkanie w szczytowym momencie potrafiło „bić" się w czasie licytacji 15 osób, a zainteresowanych być blisko sto. Czyste szaleństwo.

Nie mogło dojść do tego że 2-pokojowe mieszkanie w Oslo kosztowałoby pięć milionów koron. Rząd widział drastyczny skok cen oraz bańkę kredytową tworzoną przez banki. Przestraszył się i postanowił działać. 

Zadziałał. Jakie są efekty?

Teraz wszystko się obróciło. W ciągu kilku miesięcy ceny spadły o kilkanaście procent. Zainteresowanych jedną nieruchomością jest zwykle kilka do kilkunastu osób, licytuje tylko część z nich. Niektórzy wciąż czekają w nadziei na dalsze obniżki i wstrzymują się z wydawaniem kapitału. Na rynku zrobiło się ,,luźniej" też przez inne obostrzenie, które sprawiło, że aby kupić drugie i każde następne mieszkanie, np. pod inwestycję, trzeba mieć minimum 40 procent wkładu własnego. To podcina skrzydła większości inwestorów. Nowe reguły przepłoszyły ich ze stolicy, co również wpłynęło na rynek i uszczupliło grono chętnych na mieszkania. Wyraźnie widać, że w Norwegii niepożądane jest funkcjonowanie tzw. ,,landlordów", czyli osób zarządzających całym wachlarzem nieruchomości.

O jedno mieszkanie w szczytowym momencie potrafiło „bić" się w czasie licytacji 15 osób, a zainteresowanych być blisko sto. Czyste szaleństwo.

- Dobre zdjęcia są podstawą udanej transakcji - twierdzi Sebastian.
- Dobre zdjęcia są podstawą udanej transakcji - twierdzi Sebastian. Źródło: Norvik Partners
Czy obecne warunki nie wygenerują kolejnego kryzysu, tym razem spowodowanego przestojem na rynku?

W Norwegii nie będzie krachu na rynku nieruchomości, wbrew temu, co sądzą niektórzy. Mieszkania wciąż się sprzedają, po prostu za niższe ceny niż te, do których przywykliśmy przez ostatnie lata. Ceny rynkowe były na samym szczycie, z którego z hukiem spadły na samo dno. Ale sytuacja powoli wraca do normy. Odbicie się trwa i wymaga czasu, ale wszystko zmierza w słusznym kierunku. Jedno jest pewnie: nie dojdzie więcej do takich sytuacji, jakie były w czasie najgorętszego okresu, bo regulacje prawne już na to nie pozwolą. 

Niemniej trwa właśnie najlepszy okres na zakup własnej nieruchomości lub jej wynajem. Obecnie w Oslo i okolicach jest bardzo dużo mieszkań nie tylko na sprzedaż, ale też na wynajem, a więc i ceny są korzystne, bo podaż przegoniła popyt. Stawki spadły w ostatnim roku o około 35 procent, bo budowanych mieszkań okazało się zbyt wiele w stosunku do obecnych chęci i możliwości kupujących. Teraz nawet z deweloperem można się targować, więc sprzedaż nieruchomości nie jest juz tak łatwa. Dlatego tak pomocne w tym procesie jest wsparcie profesjonalnego maklera nieruchomości.

Na czym polega Twoja usługa?

Przyjeżdżam do klienta, rozmawiamy o tym, czego oczekuje. On opowiada o nieruchomości, ja wszystko zapisuję i przedstawiam realną do uzyskania cenę. Już wtedy planuję cały proces i taktykę sprzedaży, ustalamy, jak ustawić meble, kiedy oferta ma pojawić się w sieci, czy przyda się dodatkowy marketing. Później pora na fotografa i rzeczoznawcę, następnie przygotowuję prospekt. Kiedy wszystko jest gotowe, oferta trafia do sieci, a potem pora na licytację. Proces od kontaktu z makelerem, do momentu sprzedaży zazwyczaj trwa okoła miesiąca, czasami krócej. 

Już na poziomie ogólników widać wyraźną różnicę pomiędzy sprzedażą mieszkania w Polsce a w Norwegii. Prospekt, pokaz, licytacja? Na polskim rynku to raczej niepraktykowane. 

To prawda, w Norwegii wszystko przebiega inaczej, w mojej ocenie – sprawniej. Pewnie dlatego, że tutaj 99 proc. osób decyduje się na współpracę z profesjonalnym maklerem. To zawód cieszący się w Norwegii zaufaniem społecznym i najnormalniejsza kolej rzeczy. Nieufnie patrzy się za to na osoby, które decydują się podjąć próbę samodzielnej sprzedaży nieruchmości. 

Całkiem odwrotnie niż w Polsce, gdzie kwitnie sprzedaż prywatna, a portale zalewa fala ofert ze zdjęciami mieszkania robionymi komórką. Na końcu ogłoszenia często zastrzeżone drukowanymi literami ,,NIE WSPÓŁPRACUJĘ Z POŚREDNIKAMI".

Właśnie, w Norwegii takie coś budzi podejrzenia. Od zdjęć przecież wszystko się zaczyna, a nie zawsze sami jesteśmy w stanie wykonać odpowiednie. A przecież odczucia estetyczne są ważne, jeśli nie najważniejsze. Dobrze wykonane ujęcia sprawiają, że kupujący zapragnie mieszkać w danym domu czy mieszkaniu. To, co widać na polskich portalach w ogłoszeniach prywatnych, to kompletna samowolka. Zdjęcia robione komórką, często niemal po ciemku, bałagan we wnętrzach, prywatne rzeczy na widoku.

W Norwegii już na wstępie makler instruuje klienta, a jeśli trzeba, pomaga przygotować mieszkanie, pozbyć się zagracających przestrzeń przedmiotów. Następnie profesjonalny fotograf wykonuje zdjęcia. Powstaje też prospekt, czyli kompendium wiedzy o danej nieruchomości.

Moja wskazówka? Po określeniu swoich preferencji na portalu ogłoszeniowym, zaczynać przeglądać oferty nie od pierwszej strony, a od ostatniej.

W Polsce prospekty stosują jedynie deweloperzy. W Norwegii są normą.
W Polsce prospekty stosują jedynie deweloperzy. W Norwegii są normą. Źródło: Norvik Partners
W Polsce takie prospekty znane są jedynie z biur deweloperów, którzy zachęcają do zakupu ich nowych inwestycji. Na rynku wtórnym od agencji lub właściciela zależy, jakie informacje podane zostaną w ogłoszeniu. Co znajduje się w takim folderze mieszkania sprzedawanego w Norwegii?

Zdjęcia, opis lokalizacji czy stanu technicznego, wykonany przez profesjonalnego rzeczoznawcę. Każdy potencjalny nabywca od razu może zapoznać się ze szczegółami, co oszczedza później wielu pytań. Kupiec już na wstępie wie, czy np. rury wymagają wymiany. Nic go nie zaskoczy, uniknie przykrych niespodzianek. Ma odpowiedzi czarno na białym, dzięki czemu sam proces sprzedaży i kupna przebiega sprawniej.

Istotny jest też aspekt estetyczny, folder ma nie tylko informować, ale i zachęcić do kupna. W Norwegii przygotowanie kompleksowego prospektu nieruchomości należy do obowiązków maklera i jest nałożone przez prawo. 

Makler wybrany, zdjęcia i prospekt wykonane, ogłoszenie znajduje się na portalu. Co dalej?

Przez siedem dni ogłoszenie jest dostępne na portalu wraz z godziną i datą planowanego kilkugodzinnego pokazu. W tym przedziale czasowym właściciel opuszcza lokal i udostępnia go oglądającym. Nieruchomość zainteresowanym pokazuje makler, który odpowiada na pytania, mówi o okolicy i warunkach technicznych. Na pokaz może przyjść każdy, bez wcześniejszego umawiania się. To odpowiednik dni otwartych w Polsce, które niestety odbywają się jedynie u deweloperów. 

Już w czasie jego trwania nabywcy deklarują chęć zakupu?

Mogą, ale nie jest to wiążące. W Norwegii mieszkanie najcześciej kupuje się drogą elektronicznej licytacji. Dochodzi do niej dzień po pokazie, by emocje mogły opaść, a kupujący zastanowić się. Udział w niej może wziąć każdy. Wystarczy złożyć ofertę przez finn.no.

Ja jako makler przez cały czas nadzoruję ten proces. Jeśli cena wyjściowa wynosi np. trzy miliony koron, zaczynamy licytację od tej kwoty. Kto da najwięcej, wygrywa. Może zdarzyć się, że ktoś jeszcze przed pokazem zaproponuje włascicielowi cenę przekraczającą znacznie jego oczekiwania. Wtedy pokaz i licytacja po prostu się nie odbywają, a do zawarcia umowy dochodzi szybciej.

Dlaczego w Norwegii ludzie rzadko decydują się na samodzielną próbę sprzedaży?

Myślę, że to kwestia bezpieczeństwa i wygody. W gronie maklerów śmiejemy się, że sprzedając nieruchomośc w Norwegii, wystarczy zrobić trzy rzeczy: podpisać kontrakt z nami, otworzyć drzwi fotografowi oraz rzeczoznawcy, a potem już tylko podpisać umowę sprzedaży. Zazwyczaj właściciel widzi się z kupcem dopiero przy finalizowaniu transakcji, wcześniej to ja zajmuję się wszystkim za niego. Dla drugiej strony taka współpraca również jest korzystna – ja znam choćby przyszły plan zagospodarowania terenu i mam obowiązek uwzględnić go w prospekcie informacyjnym. Kupującego nie zaskoczy więc nagła informacja np. o wieżowcach stawianych przed jego tarasem. Ja nie mam prawa jej ukryć, prywatny sprzedawca mógłby próbować.  

Ile kosztuje usługa maklerska?

Moja stawka niemal zawsze jest jednakowa, niezależnie od wartości i wielkości sprzedawanej nieruchomości. Prowizja wynosi 40 tysięcy koron. Do tego doliczyć trzeba wykonanie zdjęć, druk prospektu, wizytę rzeczoznawcy, który opisuje stan techniczny lokalu, ewentualne promowanie ogłoszenia na portalu. Koszty przeciętnej sprzedaży w Norwegii oscylują wokół 80 tysięcy koron.

Wszystko na norweskim rynku nieruchomości wydaje się być mocno usystematyzowane. Jest szansa, by znaleźć okazję?

Zdarza się. Moja wskazówka? Po określeniu swoich preferencji na portalu ogłoszeniowym, zaczynać przeglądać oferty nie od pierwszej strony, a od ostatniej. To tam znajdują się nieruchomości, których, z różnych względów, nikt nie kupił, choć leżą na stronie już tydzień, miesiąc, a czasami o wiele dłużej. Można wyłowić tam perełki w korzystnej cenie, choć zazwyczaj będą wymagały one nakładów czasowych np. na remont, mogą być też gorzej zlokalizowane. Ale będą tańsze.

Coraz więcej Polaków osiedla się w Norwegii na stałe, patrzą długofalowo.

Ważne jest pierwsze wrażenie potencjalnego nabywcy mieszkania. Im lepsze, tym szybciej mieszkanie się sprzeda.
Ważne jest pierwsze wrażenie potencjalnego nabywcy mieszkania. Im lepsze, tym szybciej mieszkanie się sprzeda. Norvik Partners
Gdzie najczęściej decydują się kupować Polacy?

Ceny za miastem są zdecydowanie niższe i to tam najczęściej mieszkają polskie rodziny, szukające spokoju i marzące o własnym domku. Rata kredytu jest dla nich przybliżona do ceny wynajmu, a nieruchomość prawnie należy do nich. W pobliżu Oslo do rejonów chętnie zamieszkiwanych przez rodziny należą między innymi Aurskog, Drammen, Enebakk, Sørum czy Kløfta.

Polacy chętnie inwestują w nieruchomości, by zarobić?

W miarę możliwości finansowych – tak, ale z tego, co zauważyłem głównie w tzw. ,,flipy". Kupują mieszkania w złym stanie, tzw. rudery, które później – często sami, bo posiadają takie umiejętności – remontują i sprzedają. Nasi rodacy są przedsiębiorczy. Coraz więcej Polaków osiedla się w Norwegii na stałe, patrzą długofalowo.
Czy ta tendencja znajduje odzwierciedlenie w nieruchomościach, które kupują? 

Wciąż wiele osób przyjeżdża tu ,,na chwilę". Chcą zarobić, przemęczyć się w dowolnych warunkach mieszkaniowych i wrócić z zarobionymi pieniędzmi do Polski. Faktycznie, jest jednak druga grupa, coraz bardziej liczna, która Norwegię traktuje jak swój dom. Zakładają rodziny, mają przyjaciół, biorą kredyt i szukają lokum w ulubionej okolicy. W ostatnich latach dużo się zmieniło, choć działa to też w drugą stronę – ludzie, którzy żyli tu przez wiele lat, w końcu odważyli się spełnić swoje marzenie, sprzedać nieruchomość, która wiązała ich z Norwegią, zrezygnować z pracy i wrócić do Polski.

Pytasz czasami: dlaczego?

Pytam. Przecież pozornie żyło im się dobrze. Odpowiedź zawsze jest jedna: tęsknota. Czują się samotni, chcą być blisko rodziny i przyjaciół. Pomimo starań nie udało im się lub nie chcieli stworzyć sobie tu prawdziwego domu. Ta grupa często latami oszczędza, pracując w Norwegii, w międzyczasie kupując działki w rodzinnych stronach. Równolegle z zarobkami powoli stawiają w Polsce domy na tzw. ,,przyszłość". Ta czasami następuje po kilku latach, a czasami dopiero na emeryturze.
Gość
Wyślij
Dodaj zdjęcie
Komentarze:
Od najnowszych
Od najstarszych
Od najnowszych
Quad Quad
Quad Quad 08-02-2018 10:03

w Norwegii taniej juz Nie Bedzie!! ale w Polsce bedzie coraz taniej, bo ja wszytkim wiadomo Polska byla jest i bedzie w dole kryzysowym!

p.s polecam byc cierpliwym i czekania az w polsce potanieja mieszkania-domy i wtedy tam Swoj kapital szybko Ulokowac!!

-1
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
oorrii
oorrii 08-02-2018 08:59

Ten artykuł to wielka reklama, niemającą nic wspólnego z realna sytuacja na rynku mieszkań, nawet napis na telewizorze (NETFLIX) jest prawdopodobnie sponsorowany . Ma ona za zadanie przekonać Kowalskiego do kupna mieszkania w norwegii, bo taniej już nie będzie

2
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
Marlena mmmmm
Marlena mmmmm 07-02-2018 22:56

Marta popieram Cię .
Polacy nie przejmujcie się takimi wpisami jak ZASKAR , kształcie się, działajcie, pracujcie na wysokich stanowiskach w Norwegii, bo są tacy jak my co będą za Was trzymać kciuki !!!!! Pokażmy klasę.
Polka nr 2

5
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
mara marta
mara marta 07-02-2018 22:43

Do Zaskar Bygg
No to jak wszyscy Polacy jestesmy tacy sami to moze sie nie wychylaj ze jestes Polakiem,bo wyglada na to ze piszesz tez o sobie no chyba ze ty jestes wyjatkowy?,a na przyszlosc radze wziac sobie meglera z Afganistanu,Pakistanu,Rumuni bedzie napewno taniej albo sprzedac mieszkanie samemu jak Polak/ Norweg mowiacy po polsku nie odpowiada.Mimo wszystko pozdrawiam
Polka

6
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
Marlena mmmmm
Marlena mmmmm 07-02-2018 22:13

Właśnie tacy jesteśmy, zawistni , nie umiemy się wspierać i trzymać razem jak Norwegowie. Jeśli chłopak daje dobre rady , pisze fajny artykuł , to trzeba zrobić odwrotnie , tacy jesteśmy.
Mam kontakt z Polakiem, który urodził się w Norwegii i jako dorosły facet przyjechał do Polski. Mieszka w Polsce dwa lata. Powiedział, że nigdy w życiu nie spotkał się z taką ilością przykrości , zazdrości i nienawiści jak spotkał się w Polsce. Ma dosyć Polaków i chce wracać do Norwegii. TACY WŁAŚNIE JESTEŚMY !!!!

9
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
zaskar bygg
zaskar bygg 07-02-2018 22:11

a ja znam 3 co mowia po polsku i wszscy tacy sami

-1
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
mara marta
mara marta 07-02-2018 18:57

*Do lena kkkkk
Mimo to ze p. Sebastian pomaga w zapoznaniu sie ze wszystkimi regolami zwiazanymi z kupnem i sprzedaza nieruchomosci gdzie nie raz nam polakom jest trudno te regoly zrozumiec po norwesku, tlumaczy na jezyk polski,choc wcale nie musi ale robi to bysmy lepiej zrozumieli,doradza co,gdzie,kiedy i jak to niestety ale i tak trzeba go zmieszac z blotem,skopac i utopic w lyzce wody bo przeciez polak inaczej nie potrafi
*Do Zaskar bygg
Z tego co sie orietuje to p.Sebastian nie ma polskich kumpli po fachu bo jest chyba jedynym norweskim meglerem (choc ma polskie nazwisko) ktory doskonale mowi po polsku

1
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
Omdigattnix omdigattnix
Omdigattnix omdigattnix 07-02-2018 11:43

Ja zaliczam ten powyzszy artykul jako autoreklama tego pana i jego biznesu.

4
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
Stash Qu
Stash Qu 07-02-2018 05:19

Jeśli eksperci w mediach mówią Ci "inwestuj w X" to czas to sprzedać w diabły, zasada sprawdza się w 9/10 przypadków. Zazwyczaj nikt za darmo nie dzieli się wiedzą, która może przynieść konkretne pieniądze. Nie wiem jak jest w tym przypadku, ale trzeba zadać sobie pytanie: a co jeśli rząd jednak nie przyjmie zmian w zasadach przyznawania kredytów?

13
Odpowiedz
Zgłoś komentarz
hankamilan
hankamilan 07-02-2018 00:26

Warto sprostowac informacje, ze wcale nie trzeba zaczynac licytacji od ceny wyjsciowej. Wrecz przeciwnie, teraz tendencja w Oslo jest taka, ze sklada sie oferty o 300tys. mniej. A czesto licytacja nie przekracza ceny wyjsciowej.

3
Odpowiedz
Zgłoś komentarz

Bliżej nas