Ceny domów i mieszkań w Polsce: jak wygląda sytuacja na polskim rynku nieruchomości?

W 2022 roku wzrosty cen mieszkań wyraźnie wyhamowały. Jedną z przyczyn było zmniejszenie zainteresowania i słaba dostępność kredytów hipotecznych. Wysoki poziom stóp procentowych w Polsce sprawiał, że koszt kredytu hipotecznego był wyjątkowo wysoki. Dodatkowo ryzyko kolejnych podwyżek zniechęcało do zaciągania nowych zobowiązań.

Komisja Nadzoru Finansowego, chcąc zabezpieczyć kredytobiorców przed kolejnymi podwyżkami stóp procentowych, zmieniła Rekomendację S, podwyższając bufor stosowany przez banki do liczenia zdolności kredytowej. Konsekwencją tych działań był znaczny spadek zdolności kredytowej, więc wiele osób, które mimo wysokich cen nieruchomości i niekorzystnego poziomu stóp procentowych rozważało zakup mieszkania na kredyt, musiało odłożyć decyzję na później.

Mniejsze zainteresowanie sprawiło za to, że wyhamowały wzrosty cen mieszkań, co było korzyścią dla osób decydujących się na zakup za gotówkę lub przy niewielkim wsparciu kredytem hipotecznym. W IV kwartale 2022 roku odnotowano nawet spadki cen transakcyjnych w porównaniu do kwartału poprzedniego. Cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie spadła o 1,64 proc. do poziomu 11 213 zł, zaś we Wrocławiu wyniosła 8 744 zł za metr kwadratowy, co również oznacza spadek o 1,64 proc.

Ostatnia podwyżka, po której główna stopa procentowa została ustalona na poziomie 6,75 proc., miała miejsce we wrześniu 2022 roku. Ponieważ w kolejnych miesiącach ryzyko dalszych podwyżek było minimalne, KNF zdecydowała się na zmianę wydanej przez siebie rekomendacji. Na początku 2023 roku bufor stosowany do liczenia zdolności kredytowej został obniżony o połowę dla kredytów o czasowo stałej stopie procentowej.

Zmiana ta sprawiła, że zdolność kredytowa z miesiąca na miesiąc wzrosła nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych i wiele osób zaczęło powracać do zawieszonych wcześniej planów zakupowych. Zwiększył się popyt, co było pierwszym czynnikiem powodującym skok cen nieruchomości.

Kolejnym czynnikiem pobudzającym stronę popytową rynku było wprowadzenie nowego rządowego programu pomocy w zakupie pierwszego mieszkania. Wnioski o finansowanie na preferencyjnych warunkach w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2% można składać w bankach od początku lipca bieżącego roku.

W ramach programu singiel może dostać 500 tys. zł kredytu, natomiast małżeństwo lub osoby wychowujące dzieci mogą otrzymać do 600 tys. zł kredytu. Maksymalna kwota wkładu własnego na poziomie 200 tys. zł sprawia, że Bezpiecznym Kredytem 2% można sfinansować zakup mieszkania w cenie 700 tys. zł lub 800 tys. zł w zależności od sytuacji kredytobiorcy.

Osoby mieszkające i zarabiające za granicą mają niestety ograniczony dostęp do tego programu. Zgodnie z wytycznymi ustawy Bezpieczny Kredyt 2% jest oferowany tylko w polskiej walucie. Aby natomiast dostać kredyt w złotych, kredytobiorca większą część swoich dochodów musi otrzymywać w polskiej walucie lub przystąpić do kredytu z inną osobą zarabiającą w złotówkach, która wykaże zdolność kredytową na wymaganą kwotę.

Innym ograniczeniem jest cel kredytu. Finansowa nim nieruchomość musi być przeznaczona na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie można jej przeznaczyć na wynajem ani prowadzenie działalności gospodarczej. Z rozwiązania tego mogą więc skorzystać tylko osoby powracające na stałe do kraju.

Zgodnie z oczekiwaniami analityków Bezpieczny Kredyt 2% już od samego początku cieszy się dużą popularnością. Niska rata przez okres 10 lat dzięki dopłatom, bardzo dobrze liczona zdolność kredytowa uwzględniająca wysokość raty po dopłacie i brak limitów ceny metra kwadratowego nieruchomości sprawiają, że większość typowych na polskim rynku mieszkań spełnia założenia programu.

Jego popularność została już zauważona przez sprzedających i ceny wielu nieruchomości wzrosły do ustawowych limitów, osiągając 700 lub 800 tys. zł. Ceny domów i mieszkań w dowolnej lokalizacji w Polsce można bez problemu sprawdzić na stronie Nieruchomości-online.pl i dzięki temu od ręki zorientować się w aktualnej sytuacji na krajowym rynku nieruchomości.

Drugi kwartał bieżącego roku, poprzedzający start programu Bezpieczny Kredyt 2%, przyniósł wyraźne wzrosty cen mieszkań. W przypadku najmniejszych, a więc najbardziej popularnych w Polsce nieruchomości, średnie ceny transakcyjne w ujęciu kwartał do kwartału poprzedniego najbardziej rosły w Poznaniu (+5,2 proc.), Warszawie (+4,2 proc.) i Wrocławiu (+3,9 roc.). Za metr kwadratowy kawalerki o powierzchni do 35 metrów kwadratowych należało zapłacić w tych lokalizacjach odpowiednio 9 431 zł, 13 203 zł i 10 646 zł.

Podrożały, ale w mniejszym stopniu, również większe mieszkania. Największy wzrost ceny lokali o powierzchni od 35 do 60 metrów kwadratowych notujemy we Wrocławiu, gdzie cena wyniosła 9 472 zł za metr kwadratowy (+4,75 proc. kwartał do kwartału). W Gdańsku za metr musieliśmy zapłacić 9 991 zł (+3,2 proc.), a w Warszawie 11 589 zł (+3 proc.).

Ceny największych mieszkań (o powierzchni powyżej 60 metrów kwadratowych) w ujęciu kwartalnym rosły od 1 do 3 proc.

Pierwsza znaczna obniżka stóp procentowych może być początkiem większej korekty, co przyczyni się do obniżenia kosztu kredytu. mniejszy koszt kapitału to jednocześnie lepsza zdolność kredytowa. Dzięki kontynuacji programu Bezpieczny Kredyt 2% więcej osób będzie mogło skorzystać z dostępnego i taniego finansowania.

Z drugiej strony deweloperzy rozpoczynają mniej nowych inwestycji i nie będą w stanie zaspokoić potrzeb rynku w najbliższym czasie. Działania deweloperów wstrzymuje również problem z dostępnością gruntu pod nowe inwestycje.

Zdaniem ekspertów ze względu na wysoki popyt oraz podaż, która nie nadąża za potrzebami Polaków, w kolejnych miesiącach można spodziewać się dalszych wzrostów cen nieruchomości.

Dane pochodzą z własnych analiz i raportów firmy.